21 juillet 2020

 

L’immobilier supporte une fiscalité particulièrement élevée rendant difficile la conservation familiale d’actifs de qualité à long terme.

 

Lorsque l’impôt sur le revenu (IR) et l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ne découragent pas les propriétaires, c’est au moment de la succession que le coup de grâce est porté avec des droits qui peuvent contraindre à la vente. L’anticipation permet de limiter ces risques et le niveau des taux d’intérêt ainsi que la fiscalité, encore très favorables, présentent une belle opportunité pour mettre en place de nouvelles structurations de ces actifs.

 

Une fiscalité « confiscatoire »

L’immobilier n’a pas profité de la baisse de la fiscalité du patrimoine intervenue ces dernières années. Au contraire, l’imposition des loyers a augmenté avec une tranche supérieure du barème de l’impôt sur le revenu à 45 % et des prélèvements sociaux à 17,2 %. En tenant compte de la CSG déductible au taux de 6,8 %, le taux global peut atteindre 60 %… auquel s’ajoute, le cas échéant, la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus.

 

Avec l’IFI, la rentabilité nette d’impôt d’un bien détenu en direct s’en trouve considérablement amoindrie. A titre d’exemple, un immeuble d’une rentabilité de 4 % procure à son propriétaire, s’il est imposé dans les tranches supérieures du barème de l’IR et de l’IFI, un rendement de moins de 1 % net d’impôt.

 

Sans anticipation, l’actif supporte en plus, au moment de la transmission, le barème des droits de succession dont la tranche supérieure est à 45 %.

 

En revanche, l’immobilier peut bénéficier d’une fiscalité encore favorable au moment de la vente. La plus-value y est déterminée après application d’un abattement pour durée de détention permettant une exonération totale au-delà de 30 ans.

La vente aux enfants plutôt que la donation

L’opération consiste à vendre le bien à une SCI (Société Civile Immobilière) soumise à l’IS (Impôt sur les Sociétés) constituée par les enfants. Associés à hauteur d’une part, nommés co-gérants statutaires et révocables à l’unanimité, les parents bénéficieront de pouvoirs de gestion élargis. Cette rédaction adaptée des statuts leur assure un contrôle total de l’actif de la société.

 

L’intérêt de l’opération consiste à la financer intégralement à crédit sous deux formes :
• Pour une partie, la SCI contracte une dette bancaire. Les loyers perçus seront affectés prioritairement à son remboursement après paiement des charges et de l’IS.
• Et pour le solde, un crédit vendeur est consenti par les parents ; un compte courant d’associé est alors inscrit au passif du bilan de la SCI. Celui-ci sera remboursé progressivement dans un second temps aux parents qui pourront trouver par ce biais une source de ressources non fiscalisée.

 

L’enjeu est de trouver pour la SCI le bon équilibre entre crédit bancaire et compte courant d’associé. La capacité d’endettement bancaire de la SCI dépend du montant des loyers perçus nets de charges et d’IS qu’il convient de simuler sur la durée.

 

D’un point de vue fiscal, l’opération présente les conséquences suivantes :
• Du côté des parents, si l’impact en termes de plus-value est un point d’attention, aucun impôt n’est dû lorsque le bien est détenu depuis plus de 30 ans. Le placement de la somme réglée comptant par la SCI peut alors leur permettre de toucher des revenus faiblement fiscalisés en remplacement des loyers. Et si les enfants sont majeurs, la SCI ne sera pas imposable à l’IFI chez les parents qui n’en seront plus propriétaires. Dans l’hypothèse où les enfants y seraient soumis, la question de la déductibilité des dettes pour valoriser la SCI se posera.
• Pour la SCI, des droits d’enregistrement et des frais de notaire de l’ordre de 7 % de la valeur du bien sont dus. Les loyers perçus supportent l’IS, mais il est déterminé de manière favorable pendant la détention, grâce aux règles d’amortissement portant sur le bâti et les frais d’acquisition.

 

Les premières conséquences fiscales sont très favorables, mais l’intérêt de l’opération est avant tout successoral, puisque la transmission de l’immeuble aux enfants, organisée par le biais de la SCI, est définitive.

 

Cependant le prix de vente reste à transmettre. En fonction des objectifs patrimoniaux, l’investissement choisi (du type assurance vie ou support éligible à l’avantage Dutreil) pourra être avantageux.

 

Le compte courant d’associé tant qu’il n’est pas remboursé, représente lui aussi un actif taxable de la succession. L’enjeu de sa transmission diminuera cependant avec le temps : soit la SCI trouvera des capacités de trésorerie excédentaire permettant de le rembourser progressivement, soit sa valeur s’érodera avec l’inflation.

 

Une telle opération doit être motivée avant tout par des objectifs autres que fiscaux (préparer la transmission, éviter l’indivision, bénéficier d’un capital…). Dans le cadre de cette réflexion, il est important également de prendre en compte le risque de préemption et d’appréhender les conséquences de la société à l’IS, notamment en cas de vente à terme du bien.

 

Le Family Buy Out immobilier doit faire l’objet d’une analyse et de l’accompagnement d’un conseil habilité.

 

Consulter le site de Meeschaert Gestion Privée.