Les régimes des revenus fonciers et des BIC proposent chacun un régime « micro » applicable en deçà d’un seuil de revenus annuels. Lorsque cette condition est respectée, les revenus font l’objet d’un abattement forfaitaire, seul le solde est soumis à imposition.

Le régime du micro-BIC est plus ouvert avec la possibilité de l’appliquer jusqu’à 70 000 € de recettes annuelles et bénéficie d’un abattement forfaitaire plus élevé de 20 points par rapport aux revenus fonciers.

Lorsque les investisseurs dépassent les plafonds fixés pour les régimes « micro », ils relèvent de plein droit du régime réel d’imposition. Ils ont également la possibilité d’opter pour un tel régime lorsque, bien que se situant en dessous du seuil, l’abattement appliqué est inférieur aux charges réellement supportées.

Attention, pour le régime du réel-BIC il est vivement recommandé d’avoir recours à un expert-comptable, ces honoraires étant déductibles des recettes perçues.

Les charges déductibles

Par rapport au régime des revenus fonciers, le régime du BIC autorise la déduction de charges plus importantes rendant ce régime plus attractif. En effet, l’amortissement permet de déduire une quote-part du prix d’acquisition de l’immeuble bâti.

En l’absence de travaux et d’intérêts d’emprunt déductibles, la fiscalité liée à la location nue peut quant à elle s’avérer élevée.

L’imputation des déficits

La déduction des charges sur les revenus perçus peut entraîner la constatation d’un déficit dont l’imputation, là encore, diffère selon le régime d’imposition. Sous le régime des revenus fonciers (location nue), ces déficits (hors intérêts d’emprunt) sont imputables sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €.

L’inconvénient de la location meublée non professionnelle (LMNP) réside dans le fait que les déficits ne sont imputables que sur des revenus de même nature, à savoir des revenus eux-mêmes issus de location meublée non professionnelle.

Attention l’imputation des 10 700 € sur le revenu global sera remise en cause si la location nue du bien cesse avant le 31 décembre de la 3^e année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée.

Ainsi, en fonction du régime applicable, micro-foncier ou micro-BIC, réel foncier ou réel BIC, les règles de calcul de la base imposable diffèrent avec un avantage pour la location meublée.

Une fois la base imposable déterminée, l’impôt dû sur le résultat des locations nues et les locations meublées non professionnelles est identique et peut atteindre un montant particulièrement élevé avec un taux maximum de 62,87 % en fonction de sa tranche marginale d’imposition.

Attention les loueurs en meublé, même non professionnel, sont également redevables de la CET (contribution économique territoriale), contrairement à ceux des locations nues. Le montant de cet impôt est fonction du lieu de situation du bien.

En cas de cession, les locations nues et les locations en meublé non professionnel sont soumises à une fiscalité identique sous le régime des plus-values immobilières des particuliers :

• imposition au taux forfaitaire de 19 % ;
• imposition aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Des abattements pour durée de détention sont applicables et aboutissent à une exonération :

• du prélèvement forfaitaire au-delà de 22 années de détention ;
• et des prélèvements sociaux au-delà de 30 années de détention.

A cette fiscalité peut s’ajouter sur le montant net après abattements soumis à l’impôt sur le revenu :

• La surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 € de 2 % à 6 %.
• La Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus (CEHR) de 3 % et 4 % en fonction du revenu fiscal de référence du contribuable et de sa situation familiale.

Attention, en aucun cas l’activité de loueur en meublé ne peut être exercée par le biais d’une société civile. En effet,  la location meublée est considérée comme étant une activité commerciale, incompatible avec une société civile qui serait, dès lors, soumise d’office à l’impôt sur les sociétés.