10 juillet 2017

 

 

La Loi de Finances pour 2018 qui sera votée cet automne pourrait comporter une partie des réformes fiscales annoncées dans le programme d’Emmanuel Macron.

 

L’immobilier

 

• Le report de la retenue à la source de l’impôt

 

Les modalités d’application du prélèvement à la source voté dans la dernière Loi de Finances ont pu inciter des contribuables à reporter l’exécution de travaux sur des immeubles locatifs pour éviter de les réaliser en 2017, année « blanche », voire en 2018, année pour laquelle ils auraient été déductibles pour seulement 50 % de leur montant. Avec le report de l’entrée en vigueur de la mesure, les travaux mis en suspens auront finalement tout intérêt à être réalisés avant la fin de l’année. Si le report est confirmé avec une mise en place en 2019 dans les mêmes conditions que celles initialement prévues, il conviendra même d’étudier la pertinence d’anticiper le paiement des travaux en 2017.

 

• La mise en place d’un impôt sur la fortune immobilière (IFI)

 

Avec la transformation annoncée de l’ISF en IFI, la question de la structuration des investissements immobiliers se pose. Outre la date d’entrée en vigueur de la mesure, des précisions sur l’application du dispositif devront être apportées notamment concernant les sociétés immobilières.

 

Les acquisitions auront avantage à être financées par emprunt, car en plus du niveau attractif des taux d’intérêt, il est probable que la dette affectée à ces in-vestissements reste déductible de la base taxable. Des réflexions visant à refinancer l’immobilier existant par de la dette bancaire peuvent également être menées. Enfin, les investissements immobiliers en nue-pro-priété conserveront tout leur intérêt à partir du mo-ment où le nu-propriétaire n’est pas redevable de l’ISF.

 

• Un risque de hausse de la fiscalité des loyers

 

Les loyers ne semblent pas concernés par la « flat tax » de 30 % et la hausse attendue de 1,7 % de la CSG portera à 17,2 % le niveau des prélèvements sociaux. Impôt sur le revenu compris, la fiscalité globale des revenus fonciers grimperait à 62,2 % pour une imposition dans la tranche supérieure du barème, voire à 66,2 % en tenant compte de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus.

 
 

Temporiser les distributions de dividendes mais pas les ventes d’actions

 

Concernant les actifs financiers, une flat tax à 30% serait globalement favorable aux intérêts et aux dividendes.

 

L’intérêt du dispositif annoncé est en revanche à nuancer pour les plus-values compte tenu des abattements pour durée de détention dont elles bénéficient actuellement. En effet, les plus-values sont toujours taxées à moins de 30 %, prélèvements sociaux compris, lorsqu’elles proviennent de la cession d’actions détenues depuis plus de huit ans. La réforme serait clairement désavantageuse par rapport au régime incitatif, pour lequel le taux d’imposition globale actuel est de l’ordre de 20 % pour une durée de détention de plus de huit ans.
Enfin, l’assurance-vie serait concernée par la flat tax à 30 % à partir d’un certain montant et pour les revenus correspondant aux primes versées après la date d’entrée en vigueur de la loi. D’ici là, de nouveaux versements pourraient avantageusement être réalisés pour profiter d’une imposition globale maximale de 23 % (7,5 % de prélèvement forfaitaire libératoire + 15,5 % de prélèvements sociaux) sur les rachats portant sur des contrats de plus de huit ans.

 

Il conviendra d’être attentif aux détails de la mise en oeuvre de ces mesures, certaines n’entrant en vigueur qu’à compter de 2019. Votre gérant privé se tient à votre disposition pour étudier leur impact sur votre patrimoine et les opérations qui pourraient être menées d’ici là.

 

Consulter le site Meeschaert Family Office.